Decreto Legislativo N° 1595: Regularización de Propiedades y Edificaciones Urbanas

El 17 de diciembre de 2023, se difundió en el periódico oficial El Peruano el Decreto Legislativo N° 1595. Este decreto tiene como objetivo regularizar la propiedad de terrenos urbanos, sus características físicas, las aprobaciones para construir y las edificaciones.

La entrada en vigor del Decreto Legislativo será tras 120 días hábiles a partir de la publicación de su reglamento.

De qué trata este importante decreto:

  • El Decreto Legislativo aborda la problemática de la informalidad en la tierra, construcción y propiedad de terrenos. Introduce reglas para regularizar estas situaciones comunes en el país.
  • Las regulaciones actuales están establecidas por leyes como el Título I de la Ley Nº 27157, referente a la regularización de edificaciones, la declaración de fábricas y el régimen de propiedades exclusivas y comunes; la Ley Nº 27333, que complementa la Ley Nº 26662, relacionada con asuntos no disputados tratados por notarios para regularizar edificaciones; y el artículo 30 de la Ley Nº 29090, sobre regulación de habilitaciones urbanas y construcciones.
  • Estas leyes serán anuladas con la puesta en marcha del Decreto Legislativo N° 1595, según lo estipulado en la disposición complementaria derogatoria.

Esta normativa tiene como meta regularizar diversos aspectos: el derecho de propiedad de terrenos urbanos privados, las características físicas de estos terrenos, las aprobaciones para construir y las construcciones mismas.

Su propósito principal es contribuir a la regularización física y legal de terrenos urbanos privados para garantizar seguridad legal a sus dueños, fomentando así una mejora en sus derechos de propiedad.

Aplica a nivel nacional en temas no disputados manejados por notarios, en procedimientos registrales y otros procedimientos administrativos definidos en la norma.

El Decreto aborda la regularización de propiedades mediante procedimientos notariales en terrenos urbanos con licencia de habilitación aprobada, excepto en áreas protegidas. Se detallan métodos de regularización para terrenos inscritos y no inscritos, así como la validación de acciones y derechos sobre terrenos matrices.

Se establecen también procedimientos para el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas, incluyendo la declaración unilateral del propietario, procedimientos notariales y procesos judiciales para la rectificación de áreas o linderos. Se destaca la preeminencia de la información catastral sobre la información registral en ciertas circunstancias.

La Regularización de Edificaciones ante Registros Públicos se refiere al proceso legal que valida las construcciones finalizadas hasta el 31 de diciembre de 2016 en suelo con licencia de urbanización aprobada, pero que se llevaron a cabo sin permisos específicos. Este proceso busca su registro en el Registro de Predios.

Este procedimiento es supervisado por el Verificador de Regularización y requiere la participación de un Notario. Excepcionalmente, se permite regularizar construcciones finalizadas hasta el 31 de diciembre de 2021, destinadas a viviendas unifamiliares y bifamiliares de hasta tres pisos.

Si la regularización implica la división de la edificación junto con el terreno donde se encuentra, no se necesita autorización municipal para subdividir ni se requiere documentación catastral para su inscripción.

Una vez inscrita la regularización, la Sunarp envía un expediente a la municipalidad correspondiente para verificar la autenticidad del informe técnico. Si se detectan falsedades, se puede solicitar la cancelación de la inscripción.

El Registrador Público y el Tribunal Registral no evalúan el contenido del informe técnico; este documento es responsabilidad del Verificador de Regularización, quien debe ser un arquitecto o ingeniero civil certificado, con su firma certificada por un Notario.

Las habilitaciones urbanas realizadas hasta el 17 de septiembre de 2018 sin licencia, en zonas urbanas conforme al Plan de Desarrollo Urbano, se regularizan individualmente ante la municipalidad respectiva.

Las edificaciones construidas entre el 01 de enero de 2017 y el 17 de septiembre de 2018 en suelo urbano con al menos licencia de habilitación urbana según el Plan de Desarrollo Urbano, también se regularizan individualmente ante la municipalidad.

Las habilitaciones urbanas y edificaciones sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018 en suelo urbano, conforme al Plan de Desarrollo Urbano, también pueden regularizarse conjuntamente ante la municipalidad respectiva.

La regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones vinculadas al Patrimonio Cultural de la Nación en suelo urbano, respetando normativas, es posible según lo establecido en la Ley Nº 28296, siempre que no afecten zonas arqueológicas y cumplan con la normativa vigente al momento de finalización de las obras o, si es más beneficiosa, con la normativa al momento de la regularización.

La resolución de regularización municipal debe aprobar la habilitación urbana, recepción de obras, edificación y conformidad de obra según corresponda. Ninguna regularización es aplicable a terrenos dentro de áreas mencionadas en el artículo 35 de la Ley Nº 31313.

El Bono de Regularización de Edificaciones es una iniciativa del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gestionado por el Fondo Mivivienda S.A. Este bono es otorgado una sola vez a propietarios de viviendas unifamiliares o bifamiliares en zonas urbanas de bajos recursos que cuenten con licencia de urbanización aprobada según el Plan de Desarrollo Urbano vigente.

Este bono es inembargable, no requiere devolución y no restringe la elegibilidad del beneficiario para otros subsidios del Ministerio, a excepción de ciertos programas de adquisición de vivienda nueva o construcción en sitio propio.

El propósito del bono es subsidiar los costos asociados a la regularización de edificaciones y acciones similares. Su implementación se financia a través del presupuesto del Ministerio, sin requerir recursos adicionales al Tesoro, y será aplicable una vez entre en vigencia el Decreto Legislativo correspondiente.

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Enrique L. Gonzalez

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