Con frecuencia nos llaman clientes que quieren vender un inmuebles en acciones y derechos en Cusco sin tener muy claro exactamente que están vendiendo.
Suelen ser inmuebles que no están físicamente divididos o la parte de un bien que le pertenece a más de una persona en la mayoría de ocasiones producto de una herencia.
En definitiva, los derechos y acciones se dan cuando dos o más personas ejercen un derecho de propiedad sobre un mismo bien.
Desde F2FCUSCO siempre aconsejamos como situación ideal, que este bien pase a estar solo a nombre de una persona. Lo normal es que todos los dueños de este inmueble se verán beneficiados si llegan a un acuerdo.
La primera solución es que todos los propietarios lleguen a un acuerdo económico con uno de ellos y que le vendan sus acciones y derechos para que haya un solo propietario.
La segunda solución es un acuerdo en el que todos los propietarios vendan de forma conjunta el bien.
Hay que dejar claro que, en todos los casos, cuando solo una de las partes propietaria de estas acciones y derechos quiere vender, está devaluando enormemente el valor. Nadie está dispuesto a pagar por una parte de acciones y derechos sobre un bien, el valor real de mercado.
¿Se pueden vender las acciones y derechos sobre un inmueble? SI. ¿Te van a pagar el precio de mercado? NO.
Las acciones y derechos sobre un bien inmueble se encuentran reguladas por el Código Civil en su Capítulo V denominado “Copropiedad”.
Para los compradores que se encuentran ante una persona que les quiere vender un inmueble en acciones y derechos en Cusco, ahí va un ejemplo:
Pablo y Laura están casados y tienen 3 hijos. Ellos son propietarios de una casa y este es su único inmueble en propiedad.
Pablo fallece sin dejar testamento. Sus familiares realizan el trámite notarial de Declaratoria de Herederos o Sucesión intestada.
De acuerdo con la legislación civil peruana, Laura y sus tres hijos Fernando, Antonio y Ana se repartirán las acciones y derechos sobre la casa heredada de la siguiente manera:
- Para Laura será el 62.5 % de acciones y derechos.
- Para Fernando será el 12.5 % de acciones y derechos.
- Para Antonio será el 12.5 % de acciones y derechos.
- Para Ana será el 12.5 % de acciones y derechos.
Este es un ejemplo muy habitual en Cusco o cualquier lugar del Perú. La casa queda dividido en cuatro partes y los propietarios pasan a ser cuatro personas (Laura y sus hijos Fernando, Antonio y Ana).
Voy a dejar aquí una opinión muy personal al respecto, ya que yo también me he visto en esta situación.
Me parece muy injusto que una mamá o papá que pierde su pareja, normalmente en edad adulta y que ha comprado una casa que ha sido hogar de sus hijos, tenga que «quedarse sin derecho sobre una parte de su casa» en un momento de su vida tan complicado.
Lo natural, al menos en una familia donde exista el amor incondicional, es que cada uno de los hijos renuncie de manera voluntaria a la parte que le corresponda en favor de su mamá o papá al menos en los casos en los que esta casa, sea la única propiedad y vivienda de sus progenitores.
Me parece una cuestión de ética, más allá de lo que diga cualquier código civil e insisto, es una opinión personal.
Dicho lo cual, continuaré
El significado de ser copropietario de un inmueble
Según el artículo 969 del Código Civil existe la copropiedad cuando un bien le pertenece a dos o más personas.
En el ejemplo descrito más arriba los herederos de Pablo se convertirán en copropietarios tras realizarse la sucesión intestada.
En F2FCUSCO ayudamos a administrar el patrimonio inmobiliario familiar a varias familias cusqueñas desde hace muchos años y siempre les recomendamos hacer herencia en vida para evitar problemas entre sus hijos.
Un ejemplo:
Yasmine y Francisco son una pareja y tienen 4 propiedades, para evitar futuros conflictos entre sus tres hijos deciden dar en anticipo de legítima 3 de sus propiedades a cada uno de sus hijos, una propiedad a nombre de cada hijo de manera individual y separada.
La cuarta propiedad, la casa familiar, igualmente se la dan en anticipo de legítima a sus 3 hijos pasando a ser un 33,33% para cada uno de ellos en acciones y derechos (o diferentes porcentajes según sea su decisión) pero con un Usufructo vitalicio sobre la propiedad a favor de los padres.
El Usufructuario vitalicio podrá gozar del bien usufructuado durante toda su vida. De esta manera la pareja se asegurará poder gozar de su casa o percibir todos los frutos del bien en cuestión hasta su fallecimiento
Asunto solucionado. Gran parte de los bienes a heredar ya están a nombre de cada uno de los hijos según sea la decisión de los padres y no existe la posibilidad de que los papás se queden sin casa por más que uno de los miembros de la pareja fallezca.
Obviamente cada patrimonio familiar y familia es un mundo, esta es solo una interesante posibilidad para un caso concreto que evitaría conflictos posteriores.
Otra pregunta habitual…
¿Puedo vender o alquilar un inmueble en copropiedad sin que todos los copropietarios estén de acuerdo?
Volvemos al Código Civil que en su artículo 971 dice lo siguiente sobre las decisiones sobre un bien común:
Según el artículo 971° del Código Civil, las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
- UNANIMIDAD (todos debe estar de acuerdo): para disponer (vender), gravar (hipotecar) o arrendar (alquilar) el bien, o para introducir modificaciones en él (edificar).
- MAYORIA ABSOLUTA: para los actos de administración ordinaria. Los votos se computarán por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide un juez a través de un proceso judicial.
Una vez explicado un poquito los derechos y acciones, el consejo antes de emprender la tarea de vender un inmueble en acciones y derechos en Cusco, es conversar con el resto de copropietarios y tratar de llegar a un acuerdo. Es algo beneficioso para todos.
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Enrique L. Gonzalez
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