Aunque resulte un trámite difícil o molesto existen obligaciones tributarias al vender o alquilar un inmueble en Cusco con las que debemos de cumplir.
Cuando una persona natural, una sociedad conyugal o una sucesión indivisa transfiere un inmueble (ya sea gravado o no gravado con el impuesto a la renta) deberán cumplir con una serie de obligaciones tributarias con la SUNAT y municipios según la actual normativa.
La venta de la casa habitación (en la que el propietario vive) no esta gravada con Impuesto a la renta siempre y cuando, demostremos que ha sido ocupada por el propietario durante los últimos dos años.
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Una de las obligaciones tributarias, es que el propietario debe obtener un RUC tanto para la venta como para el alquiler del inmueble.
El propietario que alquile un inmueble debe pagar el 5% de la renta mensual aún si el inquilino no ha pagado el alquiler.
A la hora de determinar el valor actualizado de los inmuebles que queremos transferir, debemos tener en cuenta el factor de reajuste que mensualmente es aprobado por el Ministerio de Economía y Finanzas, MEF. Este reajuste es conocido como el Indice de corrección monetaria (ICM).
Un ejemplo gráfico del valor de reajuste:
¿Que tener en cuenta en la venta de inmuebles?
Las siguientes operaciones inmobiliarias están gravadas con el impuesto a la Renta:
- La venta de inmuebles comprados para ser revendidos.
- Los inmuebles construidos para su posterior venta.
- Los inmuebles adquiridos y vendidos a partir del 1 de Enero de 2004, exceptuando los que se traten de una casa habitación única.
Tener en cuenta que el Impuesto a la Renta por la venta de inmuebles es del 5% sobre la ganancia que se obtenga.
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La ganancia que se obtenga, es la diferencia entre el costo computable, valor de compra con el reajuste aprobado por el Ministerio de economía y finanzas (tal como se explica en el ejemplo de arriba) y el precio de venta del mismo.
El factor reajuste
Los valores de reajuste varían en función del mes y son actualizados por el Ministerio de economía y finanzas. En el siguiente enlace se pueden ver los últimos factores de ajuste publicados:
El singular tratamiento a los inmuebles heredados, donados o recibidos como anticipo de legítima.
En los casos de inmuebles heredados, recibidos en donación o anticipo de legítima (esto es a título gratuito), a partir de agosto de 2012 el costo de adquisición será “cero” o el monto que pagó el causante, siempre que pueda probarse fehacientemente.
Si la adquisición se produce a partir de agosto de 2012 en adelante, y luego se vende sin poder probar de manera fehaciente el precio de compra, se considerará un costo computable igual a cero.
Un ejemplo: Un padre fallecido compro un inmueble por S/100,000 y el heredero lo vende a S/150,000, la ganancia será S/50,000 x 5% = S/2,500, monto del Impuesto a la Renta a pagar.
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Si has pactado la venta en dólares americanos u otra moneda extranjera, el tipo de cambio que utilizarás es el de compra, vigente y publicado por la SBS, en la fecha que se ha suscrito la minuta ó se ha celebrado el contrato.
Por si no ha quedado claro, ahí va otro ejemplo:
Antonio compró un terreno por S/ 150,000 y pretende venderlo a S/ 200,000 Para saber cuánto debe de pagar de impuesto a la renta de segunda categoría, el debe restar el precio de adquisición del inmueble, el mismo que deberá actualizarse por el INDICE DE CORRECCION MONETARIA que establece mensualmente el Ministerio de Economía y Finanzas. En este caso como lo adquirió en Junio del 2015 y el ICM es de 1.06, se multiplica el precio de adquisición S/ 150,000 por 1.06 dando como resultado el monto de S/ 159,000.
Precio de venta S/ 200.000 – S/159,000 = S/ 41,000 de tasa imponible. Por lo tanto el impuesto sería el 5% de S/41,000 Antonio pagaría S/ 2050 de impuesto.
La declaración se puede efectuar online mediante el Formulario Virtual N° 1665, ingresando en el Portal web de SUNAT www.sunat.gob.pe en el módulo “Declaración y Pago”, usando tu Clave SOL, ubicando el rubro Renta 2da. Categoría en el menú, completas y envías el formulario, efectuando el pago respectivo.
El período de tiempo para declarar y pagar el impuesto por la venta de un inmueble es hasta el mes siguiente de haber percibido la renta (haber recibido el pago por el bien transferido) y dentro de los plazos establecidos en el cronograma mensual para obligaciones tributaria que la SUNAT aprueba para cada año, consignando el periodo correspondiente al mes en que percibiste dicho ingreso.
Esperamos haber aclarado las obligaciones tributarias al vender o alquilar un inmueble en Cusco con las que debemos de cumplir como contribuyentes.
Enrique L. Gonzalez
f2fcusco@gmail.com
+51 951 066 165
CEO F2F CUSCO
