Cuales son las formas de prescripción adquisitiva de dominio es una consulta recurrente que recibimos en F2F Cusco. En Cusco la prescripción adquisitiva no es algo que se utilice de manera demasiado habitual según nuestra experiencia. Por ello escribimos este artículo para explicar este mecanismo legal.
La Prescripción Adquisitiva de Dominio es una forma legal que permite al poseedor pasar a ser propietario de una propiedad. Para ello se debe haber cumplido con una conducta establecida por ley e igualmente haber cumplido con un período de tiempo determinado.
Existen 3 formas de gestionar la Prescripción Adquisitiva de Dominio de un inmueble del que somos poseedores. Administrativa, notarial y judicial.
1. La Prescripción administrativa
La Prescripción administrativa es solo para predios rústicos (ciertos tipos) que se encuentren en una zona agropecuaria. El Estado consideró que este tipo de prescripción la llevaran a cabo autoridades administrativas o entidades públicas. Por ejemplo: Gobiernos locales y regionales, COFOPRI o el Ministerio de Cultura.
Esto esta establecido en la Ley 27867, artículo 51.
2. La Prescripción Judicial
En el tema judicial, podemos ver que se divide la prescripción adquisitiva de dominio para bienes muebles e inmuebles, con buena fe o mala fe.
Este tipo de prescripción sirve tanto para predios rurales (inscritos como tales pero que no forman parte de zona agropecuaria o afin) como para predios urbanos. Ahora bien, cuando se refiere a bienes muebles o inmuebles que sean de buena fe, este requiere justo título. ¿Qué quiere decir justo título? Pues a cualquier tipo de propietario que tenga un imperfecto.
No es que la usurpación esté dirigida a invasores solamente. Está también dirigida a las personas que tienen un título de propiedad pero que no pueden perfeccionarlo, de conformidad con los artículos 486 y 504 C.P.C.
No pueden ir a Registros Públicos para su inscripción y posteriormente tengan la seguridad jurídica que el Estado le puede brindar. Por ejemplo, puede ser que tengas una compraventa de un documento privado, puede ser que tengas una escritura pública inclusive, sin embargo, por vicios o defectos de quien te lo vendió impide que tu propiedad pueda llegar a Registro Públicos.
En ese sentido, es posible que tengas un bien bajo una compraventa pero el que te vendió tiene un juicio (pueden estar demandándolo). En esos casos, para no verte perjudicado puedes ir por una prescripción adquisitiva de inmuebles de cinco años, o de dos años cuando se trata de bienes muebles para que con el tiempo que te han dado sea suficiente y puedas adquirir la propiedad.
De esta manera, se sanea tu inmueble (propiedad) y puedes actuar como propietario con todos los derechos disponibles que te brinda la norma.
3. La Prescripción notarial
La Prescripción por vía notarial fue creada para predios urbanos, tanto edificados como no edificados.
Ley 27157, art. 21.
Los notarios pueden tramitar esta prescripción cuando existe una posesión continua del bien inmueble, pacífica y pública como propietario durante un plazo de diez años.
Estos son los requisitos:
- Presentar una solicitud firmada por el interesado y sus testigos. Esta solicitud debe estar autorizada por un abogado.
- Presentar plano de ubicación, localización y perimétrico. Presentar memoria descriptiva del bien inmueble firmado por arquitecto o ingeniero colegiados y visados por la municipalidad o autoridad administrativa correspondientes en los casos que NO exista partida registral o en los casos que el área a prescribir no comprenda el íntegro del predio.
- Presentar certificado del Municipio o autoridad administrativa de quien figura como propietario o poseedor en sus registros.
- Presentar copia literal o certificado de búsqueda catastral del inmueble expedidos por Registros Públicos.
- Declaración testimonial de al menos 3 testigos (máximo 6 testigos) que sean mayores de 25 años.
- Presentar evidencia de la posesión del inmueble.
Una vez presentada esta solicitud, se anota de manera preventiva en el Registro de Predios y se realiza una publicación de un aviso con un estracto de la misma en el Diario Oficial «El Peruano» por 3 días. También otra publicación en otro diario de mayor circulación con un intervalo de 3 días útiles entre cada publicación notificando al titular registral anterior transferente, colindante y otras personas indicadas en la solicitud.
A partir de estos trámites el notario hace una constatación del inmueble en la que verifica que la posesión es pública y pacífica por parte del solicitante. En esta constatación el notario toma declaración a los testigos que hayan sido propuestos.
Una vez hayan transcurrido 30 días útiles después de la última publicación sin que exista oposición, el Notario extiende la Escritura Pública y remite partes al Registro de Predios para su inscripción.
En el caso exista oposición por parte de terceros, el Notario suspenderá su actuación y este expediente se traslada al poder judicial.
Desde F2F Cusco siempre recomendamos pasar por un abogado especialista en temas inmobiliarios.
El proceso de prescripción adquisitiva es muy técnico, se solicitan multitud de documentos: Declaraciones, certificados, planos, ect… Un abogado especialista es el que mayor capacidad tiene de redactar una demanda con posibilidades reales de éxito.
Además en muchas ocasiones existe oposición por parte del dueño o terceros, la estrategia del abogado inmobiliario será fundamental para argumentar en el caso exista este tipo de oposición.
Enrique L. Gonzalez
CEO F2F CUSCO
