La inversión en aires en Cusco ¿Vale la pena el riesgo?

¿Qué son los aires?

Tradicionalmente, los «aires» de un edificio se han definido como el techo del último piso de un edificio con propiedades privadas y comunes. Voy a tratar de explicar como funciona la inversión en ‘aires’ en Cusco: ¿vale la pena el riesgo?

El techo de un edificio puede ser un área común o una sección de propiedad exclusiva, lo que debe estar claro en las normas internas.

La Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN del 23/12/2008 amplió el alcance de los «aires» al indicar que: Las inscripciones de las unidades de propiedad exclusiva pueden extenderse al área techada y al espacio vacío que corresponda a la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y según los límites del perímetro.

En el caso de que los «aires» sean una sección de propiedad exclusiva, el propietario tiene derecho a construir pisos nuevos o elevarlos, siempre y cuando se haya autorizado expresamente en las normas internas o se haya obtenido la aprobación de la junta de propietarios.

Anotación de los ‘aires’ como bien inmueble separado en la partida matriz.

El último fragmento del artículo 44 del RIRP aprobado mediante Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN del 28/8/2008, establece que: En el caso de que el reglamento interno contemple una reserva de áreas de la edificación, éstas se considerarán como sección de dominio exclusivo y se les deberá asignar un porcentaje de participación en los bienes comunes. En estos casos, se permitirá la independización siempre que cuenten con una zona proyectada de acceso.

Por su parte, el numeral 5.5 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, establece que: Si se establece una reserva de áreas en el reglamento interno, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre y cuando se le asigne un porcentaje de participación en los bienes comunes. En cualquier caso, la independización solo será posible si cuenta con una zona proyectada de acceso. En caso contrario, el reglamento interno podrá establecer una reserva de áreas sin independización, lo cual deberá constar en un asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz o de otra partida vinculada.

En consecuencia, como las áreas reservadas constituyen una sección de dominio exclusivo, el registrador debe proceder a su independización simultáneamente, según lo establecido en el primer párrafo del artículo 55 del RIRP.

No obstante, según lo precisado por el numeral 5.5 de la Directiva mencionada, es posible establecer la reserva de áreas sin independización, en cuyo caso se debe dejar constancia en la partida registral correspondiente. Por lo tanto, la regla de la independización simultánea de las secciones de dominio exclusivo establecida en el caso de las áreas reservadas, queda modificada.

El Tribunal Registral, mediante las Resoluciones N° 1323-2008-SUNARP-TR-L del 3/12/2008 y N° 366-2009-SUNARP-TR-A del 23/10/2009, ha establecido que las áreas reservadas de la edificación se consideran una sección de dominio exclusivo y se les debe asignar un porcentaje de participación en los bienes comunes.

Como conclusión, se puede afirmar que las áreas reservadas, conocidas como «aires», pueden quedar registradas en la partida matriz o independizarse, pero en ambos casos se les debe asignar un porcentaje de participación en los bienes comunes.

La Transferencia de los “aires”

El numeral 5.6 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común establece que la venta o cualquier transferencia de los «aires» de la unidad superior solo se pueden inscribir si se constituye un reglamento interno y se presentan los planos de independización y la memoria descriptiva aprobada por un ingeniero o arquitecto colegiado.

La Resolución N° 1183-2009-SUNARP-TR-L del 24/7/2009 establece que para que se inscriba la transferencia de los «aires» reservados, es necesario abrir una partida de independización de los «aires». Además de los planos y la memoria descriptiva, se debe asignar un porcentaje de participación en los bienes comunes a dichos «aires».

En otras palabras, si se transfiere la propiedad de los «aires», es necesario proceder a su independización y no se puede reservar los «aires» sin independización.

Invertir en la compra de «aires»

La compra de «aires» en Cusco puede tener varias ventajas como inversión inmobiliaria. Algunas de ellas son:

Posibilidad de construir en la azotea: Al adquirir «aires», se obtiene el derecho a construir sobre la azotea del edificio, lo que puede aumentar significativamente la superficie habitable del inmueble y, por lo tanto, su valor. Por supuesto, siempre y cuando los parámetros en la zona lo permitan.
Potencial de rentabilidad: Si se construye en la azotea, se pueden obtener ingresos por alquilar el espacio adicional creado. Además, si el edificio se encuentra en una buena ubicación, el valor del inmueble también puede aumentar con el tiempo.
Flexibilidad: Los «aires» se pueden comprar y vender de manera independiente de los departamentos o locales comerciales del edificio, lo que permite mayor flexibilidad en las transacciones.
Escasez: En Cusco, los «aires» en venta son escasos, lo que hace que su demanda y precio sean más altos. Por lo tanto, pueden ser una inversión rentable en el largo plazo.

Es importante destacar que la compra de «aires» también conlleva ciertos riesgos, por lo que es importante realizar una investigación exhaustiva antes de realizar la inversión.