Atención! La estafa inmobiliaria del Loteo brujo en Cusco está cobrando muchas víctimas en los últimos meses. Por desgracia las estafas inmobiliarias están aumentando en todo el Perú y Cusco no es una excepción.
En F2F CUSCO hemos recibido desde el último trimestre de 2021 una lluvia de consultas de personas que por desgracia habían caído en esta modalidad de estafa inmobiliaria. El sueño de muchas personas de poseer un terreno para vivienda o para construirse su casa en el campo, por desgracia se puede tornar en pesadilla.
El ingrato trabajo de los asesores inmobiliarios y la informalidad en el sector. Pocas personas reconocen necesitar asesoramiento profesional al inicio de una operación inmobiliaria y se busca solo cuando se ha producido la estafa inmobiliaria o se han hecho las cosas mal. Demasiado tarde.
f2f cusco
Intentaré desde aquí explicar la modalidad de estafa inmobiliaria denominada como «loteo brujo». Esperando que sirva para que los que SI dedican un tiempo a formarse antes de hacer este tipo de negocio.
El «loteo brujo» es la venta de terrenos que no respeta las normas de habilitaciones que define la ley 29090 y en Cusco se está dando en dos modalidades:
- En lotes para vivienda con acciones o derechos
- En terrenos para casa de campo en lotizaciones (las consultas que recibimos en F2F CUSCO son casos que se dan en los alrededores de Cusco, ciudad y Valle Sagrado)
Algunos de los problemas que te traerá invertir en un «loteo brujo» en Cusco
- SERVICIOS BÁSICOS. Los «loteos brujos» se dan muchas veces a cierta distancia de zonas urbanas y por lo tanto no cuentan con acceso a servicios básicos como electricidad o agua imprescindibles para la habilitación del suelo. Si existe alguna casa cercana al lote que vas a comprar, sería bueno consultar a los habitantes si cuentan con servicios básicos.
- SIN ADMINISTRACIÓN DEL MUNICIPIO. Muchos loteos alrededor de la ciudad del Cusco no cuentan con licencias de habilitación urbana. Esto quiere decir que no serán administrados por los municipios. En la práctica no contarán con seguridad o servicio de recogida de basuras. Tal vez tardes años en obtener licencias de construcción o servicios de salud entre otras cosas.
- PELIGRO DE EXPROPIACIÓN. Un proyecto de lotización sin licencia no tiene autorización del Estado Peruano. En el caso se planifique la construcción de una obra pública que pase por tu terreno, el estado podrá expropiarlo sin ningún problema.
- NO USO RESIDENCIAL. ¿Te has parado a pensar por qué un terreno 2 cuadras más arriba cuesta menos de la mitad? Quizás el terreno más barato no sea apto para uso residencial. Por supuesto que es interesante invertir en un terreno rústico, es más barato e igualmente se puede subdividir pero esto no hará que pierda su condición de rústico. En los terrenos rústicos se permite la edificación de una pequeña porción para uso personal para administrar el terreno con fines rústicos. Sin embargo, si está muy cerca de zona urbana, probablemente tardará «poco tiempo» en pasar a ser residencial, una buena inversión.
- PROBLEMAS DE LÍMITES. En los «loteos brujos» se venden acciones y derechos de un terreno mayor. En realidad tu lote no está independizado. Existen problemas de límites para tu propiedad. No se define lo que es de cada comprador. Existen en Perú proyectos en los que la armonía entre vecinos hace que no existan problemas, un caso que se me viene a la cabeza es el de Las Brisas de Villa, en Chorrillos. Pero en el caso te encuentres con problemas vecinales, la respuesta que obtendrás de la Municipalidad es que no pueden ayudarte porque la lotización es ilegal.
Cuando alguien nos pregunta ¿Qué hacer?, suele ser demasiado tarde, ya ha sido víctima de este tipo de estafa. Al no poder ser resuelto por el municipio comienzan con las denuncias por delito de estafa inmobiliaria contra el vendedor, aunque en demasiadas ocasiones esto cae en «saco roto» pese al estrés que este proceso supone para cualquier persona «normal».
¿Cómo evitar caer en esta estafa inmobiliaria en Cusco?
- Solicita el CRI del terreno matriz.
- Comprueba que el terreno tenga Licencia de habilitación Urbana. Si compras un terreno rústico debes saber que se trata de un terreno rústico y pagar como terreno rústico.
- Revisar el reporte de arbitrios del terreno matriz.
- Comprueba el estado de ocupación del terreno (en Cusco se han llegado a vender terrenos ocupados con el posterior conflicto que esto genera para las partes)
En muchas ocasiones, el mayor daño de una estafa inmobiliaria no es el dinero que se pierde, si no el daño psicológico que durante años este hecho supone para los estafados. Está comprobado que las víctimas de estafas económicas sufren mayores problemas de salud física y psicológica.
Te aconsejamos leer algunos de nuestros artículos si estás pensando en invertir en Cusco:
- Recomendaciones para evitar estafas inmobiliarias
- Cuidado a quién le compras inmuebles en Cusco
- Aprende a evitar las estafas inmobiliarias
Si este artículo sirve para evitar que una sola persona sea estafada bajo la modalidad del «Loteo brujo» en Cusco, habrá merecido la pena. Salud!!!
Enrique L. Gonzalez
f2fcusco@gmail.com
+51 951 066 165
CEO F2F CUSCO
