Si estás a punto de comprar un inmueble, debes saber como prevenir las estafas inmobiliarias. Si, las estafas se dan con más frecuencia de lo que parece también en Cusco.
Es el pan nuestro de cada semana, por desgracia. Contactar con un profesional cuando la estafa ya se ha producido es lo más habitual, pero si ya has cometido el error, el único profesional que quizás te podrá echar una mano es un buen abogado con el coste de tiempo y dinero que esto supone.
Una situación muy habitual en Cusco: Negocios entre vecinos, familia, entre compadres, la constructora que me ha recomendado un primo, todo está bien, al menos hasta que deja de estarlo. Estas personas, maravillosas todas para tomar unas «chelas» por desconocimiento o con premeditación, nos pueden llevar a vivir situaciones angustiosas que se pueden prolongar por años.
La percepción de una estafa inmobiliaria suele ser la de que el comprador pierda el inmueble, sin embargo, existen múltiples fraudes y este es el motivo por el que hay que estar con «las orejas tiesas» antes y durante la compra de un bien inmueble.
Las estafas en bienes inmuebles se pueden dar también cuando el vendedor incumple algunas especificaciones respecto al comprador. Por ejemplo acabados o cualidades del bien.
Quienes deben evitar estos incumplimientos son las partes que firman el contrato. Solo hay dos opciones, o te asesoras o te informas, dejar el éxito al comprar un inmueble en manos de la confianza no es una buena receta.
Lo primero que es necesario es conocer la situación jurídica del inmueble. Hay que revisar en Registros Públicos la ubicación, si existen cargas o gravámenes. Este estudio de títulos es algo que el comprador debe hacer por si mismo, no te conformes simplemente, con la información que te proporciona el vendedor.
También es necesario revisar la información municipal: Licencias de funcionamiento, pago de arbitrios…
Si compras una propiedad con deudas, estas serán traspasadas junto con la propiedad.
Un paso importante a la hora de comprar bienes a futuro: Buscar información del vendedor. Cuando contratas con una empresa, por ejemplo un departamento en pre-venta, obviamente obtienes un mejor precio, pero debes conocer bien a quien te vende. En situaciones de incumplimiento, si esta empresa cuenta con patrimonio, podrás referirte a estos bienes para poder ejecutarlos, cobrarlos o embargarlos.
En los negocios con personas naturales en Cusco, el problema más habitual con el que nos encontramos F2F CUSCO es a nivel de herencias. Si quieres comprar un bien inmueble en el que hay varios herederos debes negociar con todos, a menos que hayan designado un solo representante legal.
Toda la información se puede y debe obtener en Registros Públicos pero para procesarla, es recomendable recurrir a un profesional, la mayoría de ciudadanos no está capacitada para hacer un estudio de títulos.
Es obligatorio revisar toda la historia del título detrás de la propiedad que deseamos comprar para evitar problemas en el futuro. Lo mismo es necesario hacer con la información municipal.
Al momento de suscribir contrato es recomendable hacerlo con una notaría de confianza que cuente con los mecanismos necesarios para darle seguridad a la transacción como por ejemplo, con los registros biométricos.
Después de haber celebrado la compra-venta, accede al sistema de alerta registral. Esto te permitirá revisar el movimiento registral que se produzca en las partidas donde está inscrita tu propiedad.
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Tipos de estafas inmobiliarias
- La Falsificación de documentos. Frente a la suplantación de personas, identidades y documentos que se inscriben en Registros Públicos, la ley le da preferencia a la información registral respecto a lo que sucede en la realidad, por ello las mafias se aprovechan de ello para consolidar adquisiciones. Para poder solucionarlo se creó la Ley 30313 y su reglamento que ha incorporado un procedimiento para oponerse a los que tengan un vicio o problema.
- La duplicidad de partidas. Todavía existe este problema que se generó en los inicios de los Registros Públicos. Por este motivo pueden existir inmuebles registrados en dos partidas o una sola partida con más de un inmueble.
- Los Bienes pertenecientes a asociaciones. «La Corte Suprema emitió el Quinto Pleno Casatorio, vinculante: los acuerdos tomados por una sucesión pueden impugnarse dentro de un plazo de caducidad perentorio de 30 días, independiente de que esté inscrito en registros. Si se vence ese lazo ya no se puede cuestionar el acuerdo». Este es un mecanismo que se utiliza para el fraude ya que, si en este plazo no se cuestiona un bien ya hay estafa.
- La adquisición de deudas ajenas. Esto es algo que sucede cuando el propietario de un inmueble adquiere una una deuda vende el inmueble y quién prestó dinero, quiere embargarlo pero afecta al comprador del bien. En estos casos el verdadero propietario debe estar correctamente protegido.
- Los arbitrajes fraudulentos. Al ser los arbitrajes privados, estos pueden generar discusiones sobre un bien sin que el verdadero titular del inmueble se entere.
- Venta de bienes futuros. En este caso es necesario tener la mayor información posible, planos, certificados de registros, autorizaciones, licencias, entre otros. Esto evitará comprar un departamento sin las medidas acordadas o con desperfectos que sea necesario prevenir desde antes de redactar el contrato.
Es importante cerrar un buen contrato a la hora de adquirir inmuebles. Los vendedores ya sean particulares o constructoras, proponen un contrato. La mayoría de personas piensan que deben firmar inmediatamente y NO ES ASÍ!!
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En los contrato se puede y se debe en algunos casos, establecer cláusulas que protejan a las partes ante cualquier incumplimiento: Penalidades, cartas fianzas, avales, pagarés con el fin de desincentivar a las partes a defraudar.
¿Adónde acudir?
En el caso que estemos contratando con empresas, se adquiere la calidad de consumidor y existe una reglamentación específica para protegerte frente a las estafas: Indecopi.
En los casos que el contrato se genere entre personas naturales, los mecanismos ya no pasan por Indecopi sino por el Poder Judicial o las sedes arbitrales.
Si con este escrito, he logrado que una sola persona evite ser estafada, estaré feliz de haber pasado media mañana escribiendo 🙂
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Enrique L. Gonzalez
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