Las estafas inmobiliarias en Cusco representa una preocupación creciente y lamentablemente, en los últimos años, ha experimentado un aumento debido a la falta de información de los compradores de propiedades.
Con el objetivo de salvaguardar tu anhelado sueño de tener tu propio hogar, en F2F CUSCO te ofrecemos algunas recomendaciones fundamentales. Sin embargo, es importante resaltar que contar con el asesoramiento de un especialista en la materia resulta la mejor opción.
Nuestra misión es brindarte la asesoría legal y experta que necesitas para tomar decisiones informadas y seguras en el ámbito inmobiliario en Cusco.
La estafa de constructoras-inmobiliarias «sospechosa»
Existe un modus operandi que algunas constructoras han empleado para estafar a sus clientes a través de una empresa fachada.
Una vez que se han llevado a cabo las conversaciones formales y se ha firmado el contrato los clientes se percatan de que las obras están detenidas o que los proyectos anunciados no avanzan como se les había prometido. Es en este momento donde las víctimas comienzan a sentir tensión y preocupación. No siempre es motivo para preocuparse, en ocasiones los constructores tienen problemas con las ventas y estarán dispuestos a buscar una solución satisfactoria.
Sin embargo en otras ocasiones, los intentos de comunicarse con la empresa resultan imposibles, ya que la empresa deja de responder. Por desgracia es solo llegado ese punto cuando las personas revisan de forma minuciosa los contratos y se dan cuenta que estos, favorecen totalmente a la constructora, estableciendo por ejemplo que en el caso dejen de pagar 2 cuotas o se atrasen en los pagos la empresa vendedora pueda dejar sin efecto el contrato quedándose con todo lo abonado.
Es imprescindible leer y comprender los contratos antes de dar el paso definitivo en cualquier compra-venta, esperar a que se presenten problemas para hacerlo siempre es el peor solución.
Antes de firmar un contrato es el momento de añadir tantas cláusulas como sean necesarias, si el vendedor no quiere firmar estas garantías para el comprador en caso de incumplimientos, quizás sea el momento de comenzar a sospechar y «pasar» de la operación.
También es necesario verificar que el constructor cuente con: Partida registral del inmueble o terreno a nombre de la empresa, licencia de construcción, además de un historial sin denuncias o problemas anteriores con la entrega de departamentos.
La estafa de la doble titulación de inmuebles en Cusco
La doble titulación de un inmueble se refiere a la situación en la que un mismo bien raíz tiene más de un título de propiedad registrado en los registros públicos. Es decir, dos o más personas o entidades podrían poseer títulos válidos y legales sobre la misma propiedad, lo que genera un conflicto de propiedad y derechos.
Este tipo de estafa inmobiliaria suele ocurrir cuando personas actuando de mala fe, aprovechándose de las debilidades o deficiencias en los sistemas de registro y control, logran registrar un mismo inmueble a nombre de diferentes personas o empresas. A veces, también puede involucrar la falsificación de documentos o la manipulación de información para lograr la inscripción de un segundo título.
Las personas que caen víctimas de esta estafa se encuentran en una situación complicada. Por un lado, pueden estar haciendo pagos regulares para adquirir la propiedad, creyendo que son los legítimos dueños, mientras que, en realidad, otra persona o entidad también se considera propietaria de la misma propiedad.
En algunos casos, los estafadores podrían haber vendido el mismo inmueble a múltiples compradores, lo que genera un conflicto legal complejo y costoso. Además de las pérdidas financieras, los afectados también sufren el estrés y la incertidumbre de enfrentar disputas legales y la posible pérdida de su inversión.
Para evitar caer en la estafa de la doble titulación al adquirir un inmueble en Cusco, es fundamental seguir algunas recomendaciones:
- Realizar una investigación: Antes de comprar un inmueble, es importante investigar y verificar la información del mismo en los registros públicos y entidades competentes.
- Asesorarse con expertos: Contar con el apoyo de abogados y corredores inmobiliarios confiables que conozcan bien el mercado y los procedimientos legales puede ayudar a detectar posibles irregularidades.
- Revisar documentos cuidadosamente: Es esencial revisar detalladamente los documentos de compra y venta, verificando que sean auténticos y que no haya indicios de duplicidad de títulos.
- Exigir transparencia: Solicitar información clara y completa al vendedor sobre la propiedad, incluyendo detalles sobre su historial de transacciones y propietarios anteriores.
- Utilizar sistemas de pago seguros: Realizar los pagos de la compra a través de mecanismos seguros y confiables, evitando transacciones en efectivo o fuera del circuito formal que además son ilegales.
La estafa de venta de lotes no habilitados en Cusco
Una de las estafas más comunes es la venta de terrenos no habilitados, es decir, terrenos que no cuentan con la habilitación urbana necesaria para la construcción de viviendas o proyectos inmobiliarios.
La habilitación urbana es un proceso legal y administrativo mediante el cual un terreno rústico es transformado en terreno urbano, permitiendo su desarrollo y construcción de infraestructuras. Este proceso implica la obtención de los permisos municipales y la ejecución de obras como la instalación de servicios básicos (agua, luz, alcantarillado) y la apertura de calles.
Una práctica común en Cusco es la adquisición de terrenos por parte de estas empresas, a agricultores a precio de terreno rural. Luego, los limpian y dividen en lotes para su venta. Estas empresas pueden ser perfectamente formales y estar debidamente registradas. Incluso pueden poseer la escritura del terreno matriz debido a su compra. Sin embargo, es crucial comprender que estos terrenos no cuentan con la zonificación requerida para ser considerados urbanos, ya que son terrenos agrícolas.
Antes de adquirir un terreno, comienza a sospechar en estos casos:
- Precios sospechosamente bajos: Si el precio del terreno es considerablemente inferior al valor del mercado en la zona, podría ser una señal de que algo no está bien.
- Falta de documentos legales: Si el vendedor no puede proporcionar documentos legales que demuestren la habilitación urbana del terreno, es necesario proceder con cautela.
- Promesas poco realistas: Si el vendedor hace promesas de habilitación urbana inminente o de obtención de permisos de manera rápida y sin obstáculos, es importante verificar la veracidad de estas afirmaciones.
- Presión para cerrar la venta: Si el vendedor ejerce presión para cerrar la venta rápidamente o solicita pagos anticipados sin brindar información detallada sobre el terreno, es recomendable investigar más antes de tomar una decisión.
Realiza una investigación exhaustiva sobre el terreno y su historial. Verifica si cuenta con habilitación urbana y solicita documentos legales que respalden esta información. Investiga la reputación del vendedor y verifica que esté registrado y autorizado para realizar la venta de terrenos. Solicita una búsqueda registral para verificar que el terreno no tenga problemas legales o gravámenes.
Los Prestamistas Abusivos: Un Peligro para Personas con Bajos Recursos en Cusco
En el mundo financiero, los préstamos son una herramienta común para obtener capital y enfrentar necesidades económicas. Sin embargo, en Cusco, existe una realidad lamentable: personas con bajos recursos son víctimas de prestamistas abusivos que se aprovechan de su vulnerabilidad para ofrecerles préstamos con intereses altísimos a cambio de hipotecar sus bienes inmuebles. Esta práctica, además de ser injusta, pone en riesgo el patrimonio y el bienestar de quienes caen en sus redes.
Los prestamistas abusivos se presentan como una solución rápida y fácil para quienes necesitan dinero urgente y no pueden acceder a préstamos en entidades financieras tradicionales debido a su situación económica o a la falta de historial crediticio. Atraídos por la promesa de obtener dinero rápidamente, algunos ciudadanos en Cusco acuden a estos prestamistas sin ser conscientes de los riesgos que esto implica.
Uno de los principales peligros radica en los intereses que cobran estos prestamistas, que pueden llegar a ser desorbitantes, superando con creces los límites establecidos por las instituciones financieras reguladas. Estos altos intereses generan un círculo vicioso para los prestatarios, quienes, al no poder hacer frente a los pagos, ven cómo su deuda se incrementa de forma desproporcionada.
Para obtener el préstamo, los prestamistas abusivos recurren a la hipoteca de bienes inmuebles, tales como casas o terrenos, como garantía del préstamo. En caso de no poder cumplir con los pagos, los prestatarios corren el riesgo de perder su propiedad, OJO A ESTO, podrías quedarte sin nada y ante la falta de una regulación adecuada que proteja a los consumidores te sucederá de forma totalmente legal.
Toma algunas precauciones
Te recomiendo visitar la plataforma «Mira a Quién le Compras» de Indecopi, la cual se encuentra disponible en línea a través del siguiente enlace: https://enlinea.indecopi.gob.pe/miraaquienlecompras/#/inicio. Aquí encontrarás información valiosa sobre todas las empresas que han sido sancionadas por el Indecopi.
Esta plataforma es una herramienta útil para los consumidores que desean tomar decisiones informadas al momento de realizar compras o contratar servicios. Al acceder a ella, podrás conocer si una empresa ha sido objeto de sanciones por prácticas comerciales desleales o incumplimientos a los derechos del consumidor.
La información proporcionada en «Mira a Quién le Compras» te permitirá evaluar la reputación y el comportamiento de diferentes empresas en el mercado. Al estar al tanto de las sanciones impuestas por el Indecopi, podrás proteger tus derechos como consumidor y evitar posibles problemas futuros.
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Enrique L. Gonzalez
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