Cuando realizamos una operación con inmuebles de «alto valor» es habitual que el comprador solicite una Due diligence inmobiliaria en Cusco.
En los casos en que una de las partes implicadas en la compra-venta es una empresa o en ventas de inmuebles que posteriormente serán destinados a negocios es habitual este tipo de procedimiento previo a concretar la operación.
No es lo mismo sacar al mercado un departamento que un Hotel, un terreno de grandes dimensiones o un pequeño lote. Esto es algo que repetimos desde F2F CUSCO a quién nos pide ayuda para vender su propiedad.
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El proceso de venta para determinados inmuebles en Cusco, ya sea Hoteles, terrenos grandes en la ciudad o negocios requieren no solo de contactos, una campaña adecuada de marketing o suerte (como piensan algunos clientes), si no de una correcta auditoría que pruebe la conveniencia de la inversión para el comprador.
Estos procesos ofrecen seguridad jurídica preventiva y pueden ser una barrera a sanciones administrativas, litigios futuros entre las partes e incluso ayudan a evitar la pérdida de las arras.
En el sector inmobiliario en Cusco, la realización de una Due Diligence persigue conocer la situación jurídica y valoración económica de cara a una correcta negociación del precio final con el vendedor.
En nuestra propia experiencia, en Cusco, solo en grandes operaciones es habitual que el vendedor encargue esta auditoría, por lo que debemos estar preparados para cuando sea solicitada.
No existe un modelo único de Due Diligence inmobiliaria porque cada inmueble es diferente, pero a grandes rasgos estas son las partes fundamentales: Auditoría legal, auditoría técnico-urbanística y auditoría tributaria.
¿Qué es una Due Diligence?
Cuando la magnitud económica de una inversión inmobiliaria en Cusco lo requiere, es conveniente que se realice una investigación sobre el negocio para apreciar aspectos ocultos o que se desconocen.
Este proceso normalmente lo inicia el comprador o inversor de la sociedad interesada tras comenzar las primeras negociaciones.
La Due Diligence sin embargo, debe ser autorizada por el vendedor, ya que será necesario que facilite una serie de datos que permitan determinar los riesgos reales y analizar la situación económica y financiera del inmueble o negocio.
Es un proceso que debe realizarse en el menor tiempo posible y tratando de no interrumpir la actividad de la empresa si la hubiere.
¿Utilidad de una Due Diligence?
El principal cometido cuando una persona o empresa hace una inversión inmobiliaria, salvo en la compra de vivienda, es lograr el mayor beneficio en lo económico.
La Due Diligence ayuda a apreciar pasivos ocultos, revisar contingencias o identificar sinergias que puedan desarrollarse, sirve para que el inversor pueda planificar una estrategia adecuada tras la compra del bien.
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Si se encontrara algún tipo de aspecto oculto, sería necesario retomar las negociaciones buscando adecuarlas a la «nueva realidad» encontrada.
Lo habitual en este tipo de proceso es que, suscribamos un acuerdo de confidencialidad por ambas partes. Si la transacción no llegara a darse el comprador no debe poder hacer uso en ningún caso de la información que obrase en su poder.
Obviamente este acuerdo será de obligación recíproca, ya que el vendedor también obtendrá información confidencial del comprador.
El principio de buena fe aplica, pero los contratos de confidencialidad ayudan tanto a comprador como a vendedor a tener garantías sobre esta buena fe.
¿Cómo hacer una Due Diligence?
Como he tratado de explicar, este proceso debe examinar la totalidad de aspectos sobre los que versa el negocio.
En los negocios inmobiliarios la Due Dilligence debería cubrir como mínimo tres ámbitos: Legal, Urbanístico y Fiscal.
Hay empresas que solicitan una Due Diligence todavía más profunda requiriendo información sobre aspectos administrativos, laborales, tecnológicos o medioambientales, pero nos ceñiremos en este artículo a los 3 principales y más habituales.
La Auditoría Legal de inmuebles en Cusco:
Realizamos un estudio de títulos de la propiedad. Se verifica la concordancia con el catastro y se corrobora que exista coincidencia física en cuanto a superficie y linderos.
Se verifican que no existan cargas y gravámenes. Hipotecas, servidumbres, usufructos o embargos… Dependiendo de la ubicación también se debe verificar posibles servidumbres administrativas, como construcción de nuevas carreteras.
Existencia o no de arrendamientos y las condiciones de los mismos. El vendedor deberá poner en conocimiento también los posibles arrendamientos no inscritos en registros públicos o litigios que pudieran afectar de forma directa o indirecta al inmueble en el futuro.
En el caso de propiedades ubicadas en Comunidades de Propietarios es necesario conocer los estatutos de estas, que pudieran afectar a la actividades de determinados negocios.
La Auditoría Urbanística de inmuebles en Cusco:
Será necesario recopilar toda la información relevante. El desarrollo urbanístico del suelo, Normativa Municipal, verificar si la propiedad está en zona arqueológica o zona protegida arquitectónica. Por ejemplo en Cusco no solo está la zona monumental si no la zona de amortiguamiento que la rodea.
La zonificación en la que se encuentra el inmueble. Examinar exigencias en cuanto a normativa para implantar determinada actividad. Limitaciones que pudieran establecer las Comunidades de Propietarios.
Comprobación de licencias existentes, comprobación de la existencia de trabas para ejecutar obras que resulten imprescindibles.
Examen técnico del inmueble. Calidades de materiales, defectos constructivos, instalaciones, mantenimiento, ect.
Existencia de procedimientos sancionadores o infracciones en la construcción.
La Auditoría Fiscal de inmuebles en Cusco:
Es importante también evaluar el impacto fiscal de las operaciones inmobiliarias. El conocimiento del valor del activo inmobiliario y en el caso de empresas, un diseño correcto de la fiscalidad de la operación es una parte esencial, tanto para el vendedor como para el comprador.
Insisto, esto no es una relación cerrada de los aspectos a examinar en una operación de compraventa de un inmueble en Cusco. La valoración que desea un cliente comprador no es la misma cuando se trata de un Hotel, un terreno o un centro comercial.
Las auditorias son a medida en cada caso y los profesionales correspondientes en cada área serán los que determinen el estado de la propiedad. De esta manera se determinará las garantías que habrá que introducir en la documentación de compraventa en función del resultado de la Due Diligence.
¿Cómo finaliza el proceso de Due Diligence?
El proceso de Due Diligence finaliza con la elaboración de un informe. Los profesionales encargados del diagnóstico añadirán una interpretación de toda la auditoría.
Esta interpretación determinará las garantías que habrá que introducir en la minuta de compraventa en función del resultado.
La Due diligence inmobiliaria en Cusco, se solicita por parte del comprador en el 80% de las operaciones que están por encima del $1.000.000 según nuestra experiencia.
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Muchas veces los dueños de este tipo de propiedades en Cusco, no conocen estos procedimientos y una correcta asesoría será clave para llevar las operaciones a buen puerto.
La Due Diligence legal no solo aporta al comprador una imagen fiable de la situación real de un inmueble, también ayuda al vendedor a conocer su activo inmobiliario y reevaluar su precio.
En el proceso de venta de propiedades con un valor alto en Cusco, se ven implicadas muchas partes y en F2F CUSCO como profesionales inmobiliarios damos gran valor al conocimiento de todos los factores clave que aportan seguridad tanto a comprador como a vendedor.
Como siempre, esperando que sirva para despejar algunas dudas.
Salud!
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Enrique L. Gonzalez
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CEO F2F CUSCO
