En Cusco, el certificado de parámetros urbanísticos, parece ser algo etéreo, sobrenatural. Es normal que muchos particulares no lo conozcan, lo que sorprende es que, una buena parte de los «profesionales» pongan cara de poker cuando se les menciona.
Escribimos esto por una experiencia que tuvimos hace 2 semanas. Un cliente había solicitado a F2F CUSCO que buscara un terreno con determinadas características para la construcción de un edificio multifamiliar en una avenida principal de Cusco. Después de realizar una investigación durante semanas, encontramos 2 terrenos aparentemente perfectos para sus pretensiones.
Los 2 terrenos los promocionaban «colegas» dedicados a la compra venta de inmuebles, perfecto profesionales, ellos podrían darnos las características de ambos terrenos y podríamos decidir en poco tiempo cual era el mejor para nuestro cliente. La sorpresa llegó al preguntar ¿Cuantas plantas se pueden construir según el certificado de parámetros?….
Silencio incómodo, las caras que pusieron ambos fueron indescriptibles, acababan de salir de su zona de confort, ninguno sabía siquiera que este documento existiese.
Sus pobres clientes estaban en manos de dos personas, que por desconocimiento, ofrecían terrenos sin haberlos valorado en absoluto. Cuando hicimos el estudio de ambos para nuestro cliente, nos dimos con la sorpresa que en uno de ellos y según el certificado se permitía construir 9 plantas. El «experto» de la parte vendedora nos había indicado «no estoy seguro, creo que máximo 5 plantas».
Por supuesto, cerramos el trato inmediatamente para nuestro cliente. Contrato de Arras confirmatorias para asegurarnos el inmueble y ayer se firmo la minuta, negocio redondo. Obviamente el negocio fue para la persona que nosotros representábamos, pero, ¿y la parte vendedora?
Si no quieres contratar un profesional, es normal y está bien. Es habitual escuchar «yo lo puedo vender solo», pero por favor, infórmate y ten cuidado de con quien trabajas, se puede perder o ganar mucho dinero en una operación inmobiliaria.
¿Para que sirve el certificado de parámetros urbanísticos?
1 – Sirve para obtener la licencia de edificación.
2 – Sirve para poner en valor un terreno que vamos a vender (el caso que acabamos de explicar) el certificado de parámetros indica la altura de una futura edificación.
3 – Sirve para que el arquitecto realice un correcto proyecto inmobiliario de acuerdo a las normas técnicas.
4 – Sirve para obtener licencia de funcionamiento. El certificado de parámetros también indica si la zonificación es comercial.
¿Muchas cosas, no?
El Certificado de Parámetros Urbanísticos y edificatorios, es un documento que emite la municipalidad. Es un documento INDISPENSABLE para la obtención de licencia de edificación.
¿Cual es el contenido del certificado de parámetros?
- La zonificación.
- El alineamiento de la fachada.
- Indica el uso de suelos.
- Coeficiente máximo y mínimo de la edificación.
- Porcentaje mínimo de área libre.
- Altura de la edificación, máxima y mínima en metros.
- Área de lote normativo.
- Densidad neta en habitantes por hectárea.
- Exigencia de estacionamientos según sea el uso permitido.
- Calificación de bien cultural del inmueble.
- Fecha de emisión
El certificado de parámetros y esto es importante tiene una vigencia de 36 meses. Durante este período de tiempo, aunque cambien los parámetros en tu contra, tendrás derecho a acogerte al certificado de parámetros que ya tienes. Un ejemplo…
Tenemos un terreno para el que sacamos el certificado de parámetros, este nos indica que podemos construir un inmueble de 10 plantas con determinadas características. Al año siguiente cambia la administración y esta decide cambiar los parámetros en nuestra calle, ya solo permiten construir 5 plantas… Con nuestro certificado de parámetros podremos seguir construyendo 10 plantas durante su período de vigencia.
En caso el cambio sea al contrario y nos beneficie, solo tendríamos que sacar un nuevo certificado de parámetros y acogernos al que nos convenga.
¿Es o no un documento importante?
Salud para este 2021 y cuidad de vuestras inversiones.
Enrique L. Gonzalez
CEO F2F CUSCO
