Cómo calcular el valor de una propiedad inmobiliaria en Cusco

Si tienes la intención de poner en venta tu propiedad en Cusco o utilizarla como garantía para solicitar un préstamo, es de suma importancia estar al tanto de su valor en el mercado.

En ocasiones, puede parecer tentador simplificar este proceso preguntando a un vecino cuánto pide por su casa y, en base a eso, agregar algunos miles de dólares más al precio de la tuya, especialmente si consideras que tu propiedad es más atractiva. No obstante, es fundamental comprender que esto puede ser un enfoque poco preciso.

En la realidad, muchas veces los propietarios asignan un valor excesivo a sus inmuebles influenciados por factores emocionales. Por ello, se recomienda encarecidamente la contratación de servicios profesionales para determinar con precisión el precio adecuado.

Determinar el precio de venta adecuado para tu propiedad es una tarea que involucra múltiples factores a considerar, entre los cuales destaca la antigüedad de la vivienda.

En Cusco es común que los propietarios cometan el error de asumir que una casa de segunda mano tiene el mismo valor que una nueva, lo que a menudo resulta en una sobrevaloración. Este desacierto puede conllevar a retrasos en la venta o a que la propiedad quede estancada en el mercado. Además de la antigüedad, es vital tener en cuenta otros elementos determinantes, como el estado de conservación de la propiedad, su ubicación en una zona comercial y la densidad de construcción permitida, que puede variar según la zona.

Para calcular un precio de venta más preciso, es esencial considerar el valor del terreno, el valor de la construcción y el valor de las mejoras realizadas en la propiedad. El primer paso consiste en determinar el valor del terreno multiplicando el precio por metro cuadrado del terreno en la zona específica (lo cual se obtiene mediante un estudio de mercado) por la superficie de terreno de tu propiedad. Estos datos se encuentran en la hoja PU (predio urbano) emitida por la municipalidad distrital y en la copia literal disponible en los registros públicos.

Para evaluar el valor de la construcción, multiplica el valor de depreciación (indicado en la hoja PU) por un factor determinado según la densidad poblacional de la zona: 1,5 para áreas densamente pobladas, 2 para zonas medianamente pobladas y 3 para zonas de baja densidad. Estos valores son indicativos y pueden ajustarse en función de otros factores relevantes de la propiedad y su ubicación. Por último, el costo de las mejoras, como cisternas, pasamanos o cercas eléctricas, se suma al cálculo.

Es importante destacar que establecer el valor de una propiedad no debe basarse en suposiciones subjetivas, como la opinión de un vecino o la percepción emocional del propietario. En lugar de eso, se recomienda encarecidamente contratar a un profesional para determinar el precio correcto.

¿Cómo Calcular el Valor Comercial de una Vivienda en Cusco?

Una práctica común empleada por agentes inmobiliarios para estimar el valor de mercado de una propiedad es realizar un Análisis de Mercado Comparativo (AMC). Este proceso implica una investigación en portales inmobiliarios especializados, redes sociales y un relevamiento de la zona en busca de otras propiedades en venta con características similares, como precio, antigüedad, tamaño y condiciones generales. El resultado es el precio por metro cuadrado de la zona, que se multiplica por el área de la propiedad en cuestión.

Este valor obtenido puede servir como punto de partida para fijar el precio de venta en el mercado, aunque es importante recordar que aún se requiere un proceso de negociación con el cliente, por lo que el precio final podría variar.

Factores que Influyen en el Valor de una Propiedad

Diversos factores pueden influir en el valor de una propiedad:

  1. Ubicación Específica: La ubicación es un factor crítico, y no solo se trata de la ubicación general, sino también de la zona exacta. Incluso dentro del mismo distrito, los precios pueden variar significativamente según la urbanización y la proximidad a avenidas principales.
  2. Antigüedad: La antigüedad de la vivienda también es un factor importante a considerar. Por lo general, las propiedades con menos de 10 años de construcción mantienen su valor, mientras que las que superan los 25 años pueden experimentar depreciación.
  3. Estado Estructural: Los problemas estructurales, como manchas de humedad, salitre, grietas o daños en las instalaciones, pueden impactar negativamente el valor de la propiedad.

Tasación de Inmuebles en Cusco

En Cusco, un informe de tasación es necesario para procesos crediticios o para obtener un préstamo con garantía hipotecaria. Durante la tasación, un perito calificado inspecciona la propiedad y elabora un informe que tiene en cuenta factores como ubicación, tamaño, distribución y estado general. El propietario debe proporcionar documentos municipales relevantes, como la copia literal y otros registros.

El costo de una tasación puede variar según el tipo de inmueble y oscila alrededor de US$100 en el mercado peruano. Algunos ejemplos de tarifas referenciales incluyen:

  • Departamento, casa, local u oficina de menos de 240 m2: S/ 500.00 soles.
  • Casas con un área de terreno mayor a 240 m2 hasta 600 m2 y área construida hasta 800 m2: S/ 600.00 soles.
  • Casas con un área mayor a 600 m2 hasta 1500 m2 de terreno y área construida hasta 1000 m2: S/ 700.00 soles.
  • Terrenos sin construcciones de menos de 1000 m2: S/ 500.00 soles (valores referenciales).

Es fundamental destacar que estos valores son aproximados y pueden variar según el proveedor de servicios de tasación.

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Enrique L. Gonzalez

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CEO F2F CUSCO

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