Acabo de colgar una llamada con un cliente el cual me solicitaba ayuda para vender su proyecto en pre-venta y donde he tenido una conversación sobre el: Apalancamiento en proyectos inmobiliarios en Cusco.
Se trataba de una persona que va a iniciar su 1er proyecto de construcción de un edificio multifamiliar. Cuenta con un terreno familiar, un proyecto en planos y está en el proceso de obtener las licencias de construcción, pero no tiene dinero para construir.
¿Qué es lo que le falta? Apalancamiento financiero. ¿Cómo quiere obtenerlo? Vendiendo departamentos en proyecto y por lo tanto construir con el dinero de las iniciales de sus clientes. Es un sistema habitual, pero paraF2F CUSCO como profesionales, es un riesgo ofrecer a nuestros clientes un proyecto así. Seguramente encontrará sin problemas «informales» que ofrecerán esas unidades inmobiliarias.
Después de conversar con él, me han dado ganas de escribir este artículo explicando qué es el «apalancamiento financiero inmobiliario«, como utilizarlo correctamente y cuales son sus ventajas e inconvenientes.
En otras ocasiones explicamos un poquito sobre Los peligros de mantener tu dinero en un banco dimos Consejos para acceder al crédito hipotecario así que en está ocasión hablaremos sobre el apalancamiento como herramienta para invertir en el mercado inmobiliario del Cusco.
El termino apalancamiento, se refiere a mover algo grande con la ayuda de una palanca en el mundo físico. En términos financieros se refiere a usar endeudamiento para financiar una operación que de otra manera no podríamos acometer.
f2f cusco
Estaremos de acuerdo entonces, que cuanto mayor sea el crédito con respecto al valor total del bien (cuanto más larga sea la palanca) mayor será la rentabilidad y velocidad de enriquecimiento (mayor será el peso que podremos levantar).
Entonces, la mayor ventaja de utilizar cierto apalancamiento financiero además de los fondos propios, será que podremos multiplicar la rentabilidad al emprender proyectos más grandes. Aunque también aumenta el riesgo de terminar siendo insolvente, cuidado!
En Cusco, las personas naturales que incursionan en el mundo de las inversiones inmobiliarias, huyen de utilizar deuda como si del diablo se tratase. Sin embargo, en muchas ocasiones es mejor opción financiarse en parte, en lugar de utilizar todo nuestro dinero disponible en una inversión inmobiliaria.
Para saber cual es la mejor opción para nosotros, deberemos analizar varias cuestiones: Tasas de interés, porcentaje que utilizaremos de deuda, plazos de pago… Una de las cuestiones fundamentales es garantizar que los flujos de ingreso de nuestra inversión, sean suficiente para cubrir el pasivo durante el tiempo en el que vayamos a utilizar ese dinero «prestado».
Vamos con un ejemplo!
Veamos como funciona el apalancamiento en proyectos inmobiliarios en Cusco:
De vuelta a nuestro cliente, él ya cuenta con un terreno en el qué construir. Ha desarrollado el proyecto en planos para el desarrollo de un proyecto multifamiliar en Cusco que posteriormente venderá. Contará con la licencia de construcción, ahora bien ¿Cómo financia esa construcción?
Imaginemos que este cliente necesita gastar para su desarrollo 1 millón de soles.
En 1er lugar analicemos qué sucederá si utiliza para financiar el total del proyecto solo fondos propios:
Nuestro cliente prevé que al cabo de 2 años habrá vendido las unidades inmobiliarias por 1,5 millones de soles. Por lo tanto en ese tiempo habrá obtenido una rentabilidad del 50% (no estamos considerando el precio del terreno y licencias, él ya cuenta con ello). ¿Sencillo, verdad?
Ahora analicemos la misma operación pero considerando utilizar cierto apalancamiento financiero:
Si por ejemplo tomará 200.000 soles de su dinero y los 800.000 soles restantes vinieran de un préstamo a un interés del 10% anual e igualmente a los 2 años vendiese el proyecto por 1.5 millones.
En primer lugar, debería pagar 160.000 soles de intereses en esos 2 años (80.000 anuales). Luego debería devolver los 800.000 soles del préstamo. Es decir: Su ganancia sería de 1.500.000 soles menos 960.000 soles, menos los 200.000 soles que el puso de su dinero. Tan solo estaría ganando 340.000 soles!!!
¿Solo 340.000 soles? Por supuesto que habría ganado menos, pero habiendo utilizado en realidad solo un capital propio de 200.000 soles, en realidad su rentabilidad sería del 170% en 2 años.¡HABRÍA MULTIPLICADO SU RENTABILIDAD!
Como en cualquier inversión existen riesgos y es necesarios considerarlos. Imaginemos que no se logra vender ese proyecto por 1, 5 millones como estaba previsto y se termina vendiendo por 900.000. Mientras sin apalancamiento ese cliente solo perdería 100.000 soles, con apalancamiento perdería: 100.000 soles más 160.000 soles de intereses. Es más del doble, así que otra conclusión: ¡Las pérdidas también se multiplican con apalancamiento!
Una regla a tener en cuenta: Cuando la inversión genere ingresos mayores a los intereses estaremos en la zona segura y con rentabilidades multiplicadas, en caso contrario, comenzarán los problemas.
Una proporción de 1:4 entre el capital propio y el crédito como en el ejemplo es una proporción razonable, puesto que, en el caso salgan mal las cosas, permiten al banco recuperar el capital prestado.
Para terminar…
Como profesionales inmobiliarios, enF2F CUSCO debemos asegurarnos de conocer la proporción de capital y deuda utilizada en los proyectos que ofrecemos así como el apalancamiento en proyectos inmobiliarios en Cusco que van a utilizar los constructores. No podemos ofrecer proyectos en los que el apalancamiento por parte del constructor no es correcto ya que estaríamos poniendo en riesgo a nuestros clientes compradores.
Si tú también estás comenzando a invertir en inmuebles en Cusco o tienes pensado realizar tu primer proyecto inmobiliario, puedes contactarnos y te brindaremos una asesoría personalizada.
Como siempre, esperando que sea de utilidad.
Enrique L. Gonzalez
f2fcusco@gmail.com
+51 951 066 165
CEO F2F CUSCO
