¿Qué son las acciones y derechos sobre una propiedad? Esta es una pregunta recurrente que recibimos por parte de inversores en F2F CUSCO . Una persona o sociedad busca invertir en bienes raíces en Cusco y se encuentra con que le ofrecen, comprar parte de un inmueble a muy buen precio en régimen de copropiedad.
Las acciones y derechos sobre una propiedad, para dar una explicación sencilla, es la parte que le corresponde a una persona de un inmueble que físicamente no está dividido.
Esta figura viene dada cuando existen dos o más personas que ejercen el derecho de propiedad sobre el mismo bien inmueble.
Un ejemplo:
Antonio, es propietario de una casa de 200 m2 en Urbanización Magisterio en Cusco (bonita zona) que fue comprada junto a su esposa Raquel. Antonio fallece sin dejar testamento. Una vez realizado en trámite notarial la Declaratoria de herederos (sucesión intestada) su esposa Raquel y sus tres hijos Francisco, Rubén y Laura se repartirán las acciones y derechos de la propiedad, pasando esta a tener 4 propietarios legítimos:
- Raquel contará con el 62.5% de acciones y derechos.
- Francisco contará con el 12.5% de acciones y derechos.
- Rubén contará con el 12.5% de acciones y derechos.
- Laura contará con el 12.5% de acciones y derechos.
Por lo tanto. El bien inmueble se ha dividido en cuatro partes que le corresponderán a estas cuatro personas y que todavía no han hecho una división formal. Raquel, Francisco, Rubén y Laura pasarán a ser copropietarios de esta casa en Cusco.
Pero, ¿Qué significa ser copropietarios?
El significado de copropiedad de un bien lo señala el artículo 969 del Código Civil. Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. De acuerdo a esto, entenderemos que hay copropiedad cuando dos o más personas comparten la propiedad de un mismo bien.
En el ejemplo descrito anteriormente, los herederos de Antonio se convierten en copropietarios al realizarse la sucesión intestada. Es un ejemplo en el que son personas naturales las que se convierten en copropietarios pero esta figura también puede darse entre personas jurídicas.
El anticipo de legítima.
El anticipo de legítima consiste en una donación o acto de liberalidad a favor de los herederos forzosos (los hijos), mediante el cual se transfiere una o más propiedades.
El anticipo de legítima es otro supuesto que podría terminar convirtiendo a varias personas en copropietarios de un bien inmueble.
Por ejemplo: María y Javier son un matrimonio cuya única propiedad es un terreno de 3.000 m2 en el Valle Sagrado en Urubamba. Temen por futuros conflictos entre sus hijos en caso de un deceso y para prevenirlos deciden dar en anticipo de legítima 1000 m2 del inmueble a cada uno de sus 3 hijos.
En este caso los 3 hijos se convertirán en copropietarios, cada uno con un 33.33% de las acciones y derechos sobre el terreno de 3.000 m2 en el Valle Sagrado en Urubamba.
Por lo tanto, existen varias formas de adquirir acciones y derechos sobre un inmueble.
¿Es necesario que todos los copropietarios estén de acuerdo para vender o alquilar un inmueble?
Para estos supuestos está el artículo el artículo 971° delCódigo Civil, según el cual, las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
- UNANIMIDAD (todos debe estar de acuerdo): para disponer (vender), gravar (hipotecar) o arrendar (alquilar) el bien, o para introducir modificaciones en él (edificar).
- MAYORIA ABSOLUTA: para los actos de administración ordinaria. Los votos se computarán por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide un juez a través de un proceso judicial.
Entonces, volviendo al principio…
En Cusco es muy común que los herederos procedan a vender el inmueble que heredaron sin haber realizado la partición judicial o extrajudicial respectiva., por lo que la venta que realizan, son solamente derechos y acciones sobre dicho bien.
Cuando nos preguntan ¿Qué son las acciones y derechos sobre una propiedad? Para posteriormente pedirnos consejo sobre si invertir o no, en un inmueble en Cusco bajo este regimen, lo primero que hacemos desde F2F CUSCO es explicar que existen ciertos riesgos:
El riesgo principal que corre un inversor al comprar derechos y acciones de un inmueble es que posteriormente aparezca otro heredero reclamando un derecho sobre dicho bien. Este puede llegar a demandar al comprador para que se le reconozca la parte en la que se ha visto afectado.
También existe cierto riesgo si se pretende hipotecar el supuesto bien adquirido, la mayoría de Bancos y Cajas se negarán a hacerlo por no considerarla una propiedad segura.
Pese a ser contratos legales, solamente recomendamos hacer este tipo de inversiones inmobiliarias, cuando se tiene total certeza de que no existen más herederos aparte de quienes están realizando la venta. Si compras derechos y acciones de un inmueble pasarás a ser responsable de hacer la partición de dicho inmueble, lo que puede traerte trámites largos y molestos. Si no eres un profesional en estos temas o cuentas con un correcto asesoramiento, puede convertirse en una pesadilla.
Toda inversión inmobiliaria acarrea un riesgo, siempre es mejor asesorarte con un profesional antes de realizarla, más aun cuando se trate de una compra de derechos y acciones sobre una propiedad.
Enrique L. Gonzalez
f2fcusco@gmail.com
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CEO F2F CUSCO
